Antes de proceder a la venta de una casa conviene utilizar la calculadora para sumar todos los gastos que incluye la operación y a la vez incluirlos en la cifra que el posible comprador esté dispuesto a pagar. Es decir, al precio de salida del inmueble habrá que restarle los diferentes gastos a aplicar, el coste derivado de los honorarios a terceros, los desembolsos obligados o las comisiones de cancelación de hipoteca, entre otros. A reglón seguido, realizamos un desglose de todos los cargos que se derivan de la venta y que se deben tener en cuenta para calcular el precio final del inmueble

1. RPF

El vendedor deberá incluir la operación en la próxima declaración de la Renta ya que si hay ganancia patrimonial se considera como una renta sujeta a gravamen. Tal y como informa la Agencia Tributaria, la ganancia se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. Los porcentajes varían en función del tramo de ganancia y van del 19% al 23% y si hay pérdida patrimonial, no se aplica retención. Cuando no hay ingresos, no se pagan impuestos, pero la operación también debe anotarse en la declaración de IRPF.

Sin embargo, hay casos en los que los contribuyentes están exentos de pagar este tributo, aunque siempre deben incluir la operación en la declaración del ejercicio correspondiente para que conste ante Hacienda. También se debe hacer mención al beneficio fiscal que se quiere disfrutar. Así, se excluye de pagar en el IRPF a los casos en que la totalidad de la ganancia obtenida por la transmisión de la que haya sido la vivienda habitual se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual.

Los mayores de 65 años tampoco están obligados a realizar ningún desembolso por este concepto en el IRPF siempre y cuando se trate de la vivienda habitual.

2. Plusvalía

Este gasto se calcula en función del valor del suelo, no del precio de la compraventa. En concreto, se tiene en cuenta el valor catastral y el periodo de tenencia del inmueble con un máximo de 20 años. Cada municipio aplica un porcentaje diferente, aunque nunca debe superar el 30%. Se liquida al Ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa y es ésta institución quien calcula el porcentaje con unas tablas.

No habrá que abonarlo en los casos concretos en que la operación se salde con pérdidas respecto al valor de compra original ya que el Constitucional declaró que su aplicación es contraria a la Carta Magna siempre que no exista ganancia. No obstante, el Supremo especificó después que el contribuyente está obligado a probar que la venta le supuso una pérdida patrimonial.

3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Desde hace poco, la ley ha cambiado, y ya se puede llegar a un acuerdo entre las 2 partes para que se reparta el pago del IBI equitativamente.

4. Gastos de escritura

Existe una norma no escrita por la que tradicionalmente se acuerda que todos los gastos que conlleva la firma de la escritura de compraventa sean por parte del comprador, por lo que el vendedor no tiene que pagar nada.

5. Cancelación de la hipoteca

Los gastos de cancelación de hipoteca, en el caso de que siga pagando un crédito de la vivienda en venta, incluyen tanto los gastos de notaría para la escritura pública como los de registro para que quede constancia de que el inmueble queda libre de cargas. Además, el banco nos puede cobrar una comisión cuyo importe dependerá de variables como la fecha de la firma, subrogación o novación del préstamo, tipo de interés de la hipoteca (fijo o variable) y la fecha en la que decidamos amortizarlo anticipadamente, tal y como recuerdan desde el Banco de España. Dependiendo de las condiciones firmadas, se tendría que hacer frente a la cancelación anticipada, que suele ser del 1% sobre la deuda aún pendiente, además de proceder a la cancelación registral. El total puede rondar los 1.000€.

6. Comisión de la agencia inmobiliaria

Por último, conviene descontar los honorarios que se pagarán a la agencia inmobiliaria en caso de que hayamos realizado la venta a través de ésta. Los gastos de gestión suele ser un 5% (más IVA) sobre el valor del inmueble. Este importe no está fijado por ley y cada inmobiliaria fija los honorarios en función de la propia dinámica del mercado y la zona en que se venda el inmueble.

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